夕阳的余晖洒在宿务（Cebu）的海滨公寓上，年轻的投资人雷蒙德站在阳台，手中捏着刚刚签下的购房合同。他轻轻叹了口气，望向远方——这是他在菲律宾房地产市场中迈出的第一步，也是他对未来的一个赌注。
房市复苏，NCR 之外迎来热潮
菲律宾央行（BSP）的最新数据显示，2024年第四季度房地产市场迎来了新一轮的增长。全国范围内的房价相比上一季度明显回升，尤其是国家首都区（NCR）以外的地区（AONCR），房价同比上涨了9.3%。
数据显示，独栋/连栋住宅的涨幅最为显著，达到了12.8%，公寓价格也上涨了5.1%。雷蒙德正是看中了这一趋势，选择在宿务投资一套高端海景公寓。他的商业伙伴杰森则更为激进，已经在达沃（Davao）和巴科洛德（Bacolod）各入手了一套独栋别墅。
相比之下，大马尼拉（Metro Manila）房价的表现却不尽如人意。尽管市场整体复苏，但首都区的房价同比下降了0.4%，主要受联排别墅价格下滑的影响。这让一些投资者对首都区的房地产前景产生了疑虑。
大马尼拉市场为何疲软？
大马尼拉，作为菲律宾的经济与政治中心，长期以来一直是房地产投资的热门区域。然而，这一次，它却未能跟上全国的增长步伐。
专家分析认为，首都区房价下滑的主要原因包括：
供应过剩：疫情期间积压的大量库存房源仍未完全消化，市场上的新房源供过于求。
购房者需求变化：疫情后的远程办公模式让许多购房者更倾向于远离拥挤的都市中心，转向生活质量更高、房价更具吸引力的地区。
经济不确定性：全球经济形势变化，尤其是通货膨胀压力和贷款利率的调整，影响了部分买家的购房意愿。
菲律宾新建住房市场的机遇
尽管大马尼拉的房价略显低迷，菲律宾新建住房市场的整体表现却十分亮眼。数据显示，2024年第四季度，新建住房的平均评估价值已达到每平方米104,369比索，相较去年大幅增长。
具体来看，首都区的新建房价格仍然高居全国之首，达到143,059比索/平方米，而NCR以外的地区则为81,983比索/平方米。对于开发商来说，这无疑是一个令人兴奋的消息，表明市场对新房的需求仍然强劲。
回归大城市还是押注新兴市场？
面对市场的分化，雷蒙德陷入了思考。宿务、达沃、怡朗（Iloilo）等新兴市场的房价正在稳步上升，投资潜力巨大。而大马尼拉虽然短期内出现回调，但作为国家经济中心，其长期发展仍然值得关注。
杰森的观点很明确：“我相信菲律宾的房地产市场还会继续增长，但关键在于选对地点。你看，达沃和宿务的房价正在飙升，而马尼拉的市场则处于调整期。如果我是你，我会继续关注NCR以外的市场。”
雷蒙德点点头，但他也知道，一旦市场恢复，大马尼拉的房价仍有可能快速反弹。
市场将走向何方？
展望未来，菲律宾房地产市场的发展仍将受到多个因素的影响：
政府基建项目的推进：马科斯政府正在加大对基础设施的投资，如新机场、高速公路和城市更新项目，这可能会对房价产生积极影响。
贷款利率调整：如果央行在未来几个月降低贷款利率，可能会促进房贷市场的活跃，从而提振房地产需求。
外资流入：近年来，菲律宾房地产市场吸引了越来越多的外国投资者，尤其是来自中国、日本和韩国的资金，这也可能成为推动市场增长的关键动力。
在夜色中，雷蒙德再次看向合同，最终下定决心。他知道，每一次市场调整，都会孕育新的机会。而这一次，他选择相信菲律宾房地产业的新一轮增长。
菲律宾的房地产市场正处于变革之中。大马尼拉的短暂调整，并不意味着市场的衰退，而是市场发展的自然周期。NCR以外的地区正在迎来新的增长，而投资者们需要精准判断趋势，抓住下一波房地产热潮。